疫情叠加通胀给全球经济带来了不确定性，国内房地产市场也进入了冰火两重天的局面。

一方面，由于“三道红线”的调控政策等影响，市场上面看空住宅地产的声音此起彼伏！

另一方面，2022，商业地产却迎来了机遇之年，商业地产物业成为了资产配置新宠！

从上半年各大房企的财报可以看到，华润、万科、中海等都在加速布局和购置商业地产；港资、外资则是更加积极、大胆抄底！

比如，太古地产宣布未来10年内将在中国内地核心城市投资500亿。香港“四大家族”之一的新世界集团，高调宣布计划未来12个月内，将在上海、广州、杭州、深圳等城市投资100亿元人民币。

今年8月底，新世界集团行政总裁表示：“中国的房地产市场已经触底，将慢慢复苏，未来一两年会复苏得非常好，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。”

美国最大的住宅和商业地产商、私募巨头——黑石，则在中国市场累计投资额接近500亿元（据不完全统计数据），传统的写字楼和购物中心仍是黑石青睐的首选业态。

黑石等外资巨头为何青睐配置商业物业资产？

在不确定性的当下，如何寻找确定性的资产？

2022中国楼市的变量

商业地产的机遇之年

理解机遇，首先要理解危机和焦虑！

去年底，著名房产投资专家、独角Mall 淘房志创始人顾洪波先生以《深圳楼市20年最大变局——解构2022深圳楼市3大投资机遇》，提出了重要预判，也印证了商业地产的机会之年。

顾洪波先生表示，2022年，剖析国内外经济与金融走向，影响楼市的主要两大因素是：通胀抬头、政策走向。面对通货膨胀、现金贬值，人们对资产的配置和运营将不得不更加小心，财富保值、跑赢通胀成为投资置业的高频话术。

越来越多人在楼市里理解资产分化，重新思考其中优质资产抵御通胀、穿越周期的逻辑，跳出“住宅一定稳健”的封闭圈。

纵观香港铜锣湾、罗湖东门、南山海岸城等核心区商铺物业的发展轨迹，无不印证着商业性不动产数倍于住宅的价值爆发力，香港连续蝉联全球最贵的写字楼市场......而调控周期正潜藏着它们的释放机会。

讲座现场

黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人——苏世民，则在接受媒体采访时表示，看好中国优质写字楼资产。

“过去20多年 ， 我们一直在中国积极投资 。在地产领域 ， 我们对那些顺应发展趋势的投资主题很有信心 。 我们还关注中国甚至亚洲A级写字楼 ， 市场对它们的需求依然强劲。”

戴德梁行的最新数据显示，2022年上半年，广州全市共录得十宗大宗物业成交，成交总额达到120.5亿元，同比上升34.6%，为2018年以来同期新高。写字楼仍是最受青睐的资产类型。

回归到深圳，我们认为最值得关注的写字楼资产在前海、在桂湾！

深圳未来看前海！

前海金融核心区

将是最具爆发性的板块！

为什么必须是前海？

因为从土地储备，规划建设，营商环境三方面来看，前海具备一切最优势的发展条件。

作为“特区中的特区”，前海定位是比肩纽约曼哈顿的国际化城市新中心，是大湾区的核心引擎，也是深圳未来的城市中心。

在今年3月重磅发布的深圳国土空间十四五规划中，前海被提到了19次，超越了深圳其它所有片区，可以见前海地位之重。

而在前海的版图之中，被定位为前海金融核心商务区的桂湾，其实是前海最重要的板块，是整个前海产业的制高点！

作为前海的金融区和核心商务区，桂湾对标伦敦金融城、纽约曼哈顿，重点发展的是含金量最高的金融产业和科技服务业。

桂湾金融区建设至今雏形已现，截至目前，前海片区累计引入世界500强企业超300家，其中桂湾板块的世界500强汇集度居于榜首。

未来桂湾片区将崛起密度最大的高档写字楼和高端商业，聚集大量精英商务人群。依托规模可观的、质素与视野极高的办公客群，桂湾区域将迸发前所未有的商业活力。

前海住宅供应稀缺、分布松散，尚未形成规模化的豪宅片区。随着近年来深圳住宅用地的供应力度加大，逐渐在桂湾三单元汇集了天健悦桂府、天健悦湾府、深业云海湾等多个高端豪宅住区。

可以说，包括桂湾上百家世界500强企业精英白领、近2000多户千万级高质家庭客群、日均近70万前海综合交通枢纽客流量等在内，造就了桂湾片区涌动的消费浪潮。

当这些主力消费人群的工作、生活、休闲场景都得以在桂湾商圈内转换，区域所蕴含的消费潜力、所能产生的价值引力自然将被有效激活，并得以充分释放。

图源：深圳前海

随着桂湾区域众多商业体陆续落成，前海商业价值迎来了爆发期！

具有敏锐洞察力的商业地产向来紧跟城市战略，与城市发展高度捆绑，众多高端商圈品牌纷纷落户前海，特别是桂湾区域，蓄势待发之际，商业角逐也已逐步进入了下半场。

而在桂湾中央活力区，央企中冶围绕商业与商办的“前海发展模式”，在空间层面进行了一场全新的探索。

前海中冶大厦打破业态壁垒与空间桎梏，激发商办空间更多元的可能，重新定义前海商办3.0时代的价值标杆。

顶配资源塑造商业价值

匠造国家战略下的前海封面资产

放眼全球，从国际大都市发展经验来看，从纽约曼哈顿到香港西九龙，凡是重大城市交通枢纽，毫无疑问都是城市核心。

香港西九龙站在规划之初就考虑到了交通枢纽+战略规划的巨大效应，引进了金融机构、高新企业、商业配套，把整个地区给激活了。前海的规划同样是如此，秉承“枢纽城市”的先进理念，打造成为高密度、功能复合的国际金融中心。

香港西九龙站范围示意图

前海地处珠江口中心点，目前实行地上地下立体开发，规划密度轨道交通线路18条，以及全亚洲最大地下综合交通枢纽，未来前海将形成“9+2+1”陆海空立体交通构架，地铁1小时可覆盖全市主要地区、城际线1小时可达广州、中山、珠海，跨境线15分钟可达香港机场。

届时，前海将成为为粤港澳大湾区交通最便利的交通枢纽，湾区C位。

前海中冶大厦位置示意图

除了地段与交通之外，前海文化、艺术与公共设施不断完善，以国际会议中心、国深博物馆、深圳市改革开放博物馆和科技专题馆等重大公共文化交流设施群为核心的片区，与水廊道、桂湾片区中轴线和滨海岸线长廊共同构成了前海城市客厅，为前海文化艺术注入缤纷色彩，打造世界级活力海岸带，彰显中国最先进的湾区城市窗口形象。

在顶尖产业集群、高端的豪宅集聚、高能级商业的协同效应之下，位于前海桂湾中央活力区的中冶大厦，也将享受前海顶配的资源规划，带来的商业价值兑现，展现惊人的爆发力！

作为世界500强、责任央企中国中冶落子粤港澳大湾区的旗舰之作，中冶始终以战略性发展布局和超强的优质资源整合、调配、运营能力来打磨产品。

从城市到产业，再切换到商业的视角，中冶对于未来商业与办公空间的形态有着多维的思考。

前海中冶大厦8000㎡商业独栋，再一次开启了我们对于商办3.0的想象力！

极度灵活的空间内涵

复合型的产品功能

站位粤港澳湾区发展大格局，中冶作为央企责任担当，携核心技术和工匠精神，在这样一栋低密产品中，高配采用了中冶核心的钢结构技术，打破业态壁垒及空间桎梏，赋予了空间极大的灵活性。

垂直空间上，可幻变双层空间，甚至三层空间，满足个性化生活方式和对空间的诉求。

除了平面空间的自由组合，双大堂的设置，使得建筑可以分隔为独立的两栋楼宇，一栋自用一栋运营，抑或一栋办公一栋商业，在多个维度给予了运营层面更多可能，这在前海乃至深圳都是绝无仅有的创举之作。

项目的负1层局部层高高达7.6米，具备隔层条件，首层商铺层高5.4m，可作展厅功能，5楼可设计4小栋多功能会客产品，顶层的露台空间及屋顶花园，与室内外风景的自然衔接，这样一个复合型的产品，赋予了建筑无限的想象空间。

前海中冶大厦商业独栋的打造可以说是一个极富参考意义的范本，为容纳办公、消费、生活、居住等全能需求，创造了一个全新的价值标杆。

极致的建筑形态

稀缺的生态环境

办公场地不仅是承载办公功能的空间，也是企业实力的象征、企业文化的展示以及企业沟通方式的释放。

深南大道、宝安大道、月亮湾大道三条主干道交汇的城市界面，确保了建筑的顶佳昭示性。独立的低密墅级楼宇环境，独立楼宇冠名、独立大堂、独立电梯等个性化空间，构建了尊贵的企业形象。

建筑东侧无缝衔接前海市政公园，与周边地块、公园互融相通，在提供高端、舒适环境的同时，让建筑与氧气、阳光、绿色紧密相融。

在这里，不仅是常规模式化的工作和生活，更是一种与自然和谐共处的愉悦享受。

如果说建筑是生活的载体，那么前海中冶大厦8000㎡低密独栋，堪称前海商业与办公的终极形态，注定将成为前海的封面前排。

绿色建筑注入生命活力

智慧社区，高效、便捷

前海中冶大厦建筑过程中，多项绿色科技建造技术的运用，让大厦以国家三星级绿色建筑标准落地，随后又接连斩获了WELL金级预认证、中国三星级绿色建筑标准、LEED-CS金级预认证、美国缪斯设计金奖等多项行业大奖，足以见证其不凡品质。

前海中冶大厦结合物联网、云计算、大数据、人工智能等技术，构建高效、便捷、安全智慧生态，实现楼宇全生命周期运营管理，赋能未来办空间。

同时前海中冶大厦还充分满足不同企业的需求，配备高频网络、高速电梯、智慧安防系统、智慧停车......智慧办公不受阻碍。

前海封面资产

不确定性中的“确定性”

前海开发准入门槛极高，多数企业通过购置物业的方式进驻前海，相对而言，前海可售物业虽然稀缺，但也不乏在售办公产品。但是，前海办公产品对于注册地及产业都有着严格的限制。

前海中冶大厦此次推出的8000㎡低密商业独栋，是前海罕有的商业产权物业，购买名义不受前海注册掣肘，购买方式灵活，这将成为无数企业梦寐以求的入主前海的门票。

从附加应用场景的角度衡量，商业产权叠加独栋的产品形态，注定是区别于前海其他办公性质独栋的稀缺物业，既能容纳作为商业载体，获取最大价值回报，亦能作为独栋总部，带来独一无二的商务尊崇和舒适的办公体验。

在这样一个寸土寸金的价值高地，中冶匠心打磨一栋低密公园式墅级藏品，让人不得不惊叹中冶央企的气魄，这种顶级、难以复制性产品，可以称得上前海封面资产。

正如开头所说，2022进入投资的窗口期，前海核心地段的优质物业可能是跑赢通胀的核心筹码。

在近几年大环境整体不确定的阶段，前海的写字楼物业逆势上行。

根据戴德梁行的数据显示，2021年前海的吸纳量为29.4万平方米，占全市甲级写字楼的43.8%，持续高居各片区之首。2022年上半年，前海依旧是深圳写字楼去化的热点区域。

可以预见，未来随着前海的科技、金融、专业服务等行业的聚集加速，前海的写字楼物业也将变得更加稀缺。

2022年，是商业地产机遇之年，也是把握前海风口的机遇之年！