以下是在法院裁判文书网检索的案例，虽然可能有遗漏，但也较为全面地反映了最高院在实务中掌握的裁判规则。

规则一、民事纠纷与行政纠纷的疆界是出让合同的成立，合同成立前的拍卖公告、拍卖、签署成交确认书等行为引起的纠纷属行政纠纷，出让合同成立之后的纠纷属民事纠纷

案例1：天瑞集团三门峡铝业有限公司与河南省三门峡市陕县国土资源局、河南省三门峡市国土资源局、河南省三门峡产业集聚区管理委员会建设用地使用权出让合同纠纷案

简要案情

2007年，铝业公司在三门峡市地产交易中心挂牌竞得案涉地块的国有土地使用权，三门峡地产交易中心向铝业公司送达了成交确认书，但未签订出让合同。2013年，陕县国土局将案涉土地重新挂牌出让。2014年，铝业公司起诉三门峡市陕县国土局、三门峡市国土局、三门峡产业集聚区管理委员会，要求法院判定后者违约，并赔偿其损失。

法院观点

最高院认为：本案争议焦点是铝业公司对陕县国土局、三门峡国土局的起诉是否属于民事诉讼受理范围。

土地出让方和受让方形成民事法律关系的基础应当是双方签订土地使用权出让合同。本案中，铝业公司并未与陕县国土局或三门峡国土局签订国有土地使用权出让合同，也未向陕县国土局或三门峡国土局缴纳土地出让金，因此三方之间不构成国有土地使用权出让合同关系。签订成交确认书的行为，根据《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》（（2010）行他字第191号）的规定，属于具体行政行为。铝业公司不服，应当提起行政诉讼。陕县国土局对涉案宗地重新挂牌出让，亦属具体行政行为。故铝业公司起诉陕县国土局、三门峡国土局，不属于民事诉讼的受理范围。

解析

简单讲就是：当事人之间仅了签署成交确认书，没有签署出让合同，所以双方仅有行政法律关系，无民事法律关系，不属于民事诉讼的受理范围。

案例2：南京栖霞建设股份有限公司与海口市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案

简要案情

2012年，栖霞公司与国土局签订《成交确认书》。因规划调整，2014年国土局向栖霞公司送达《解除成交确认书的通知》。栖霞公司提起民事诉讼，请求判决国土局赔偿损失。

法院观点

最高院认为：栖霞公司与国土局就案涉地块仅签署了成交确认书，并未签订土地使用权出让合同，故栖霞公司有关案涉土地使用权出让合同已经成立的主张不能成立。案涉土地使用权出让公告虽有“土地出让合同定金为挂牌成交价的10%，其缴交的竞买保证金自动转为土地出让合同定金和出让价款”之规定，但是在土地使用权出让合同尚未成立的情况下，栖霞公司为涉案地块缴交的竞买保证金16177.5万元转为土地使用权出让合同定金和价款的条件并未成就。故栖霞公司主张其缴交的竞买保证金已经自动转为土地使用权出让合同定金和出让价款的主张，没有事实和法律依据。本案中，栖霞公司系针对国土局解除成交确认书的行为所造成的损失主张赔偿。参照《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》有关“土地行政主管部门通过拍卖出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为。当事人不服提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，国土局解除成交确认书的行为属于具体行政行为，因该行为引起的争议应当通过行政诉讼的途径解决。栖霞公司亦另案就撤销国土局解除成交确认书提起行政诉讼，可见南京栖霞公司亦认可国土局签署和解除成交确认书的行为是行政行为。故栖霞公司有关原裁定认定本案不属于民事案件受案范围系适用法律错误的主张，本院不予支持。栖霞公司如认为国土局解除成交确认书的行为侵犯其财产权等合法权益的，可依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条的规定，通过提起行政诉讼的途径寻求救济。

解析

签署和解除成交确认书的行为是行政行为，相关纠纷属行政争议，不属于民事诉讼的受理范围。本案例还有一个重要观点，就是认为：虽然出让公告有“土地出让合同定金为挂牌成交价的10%，其缴交的竞买保证金自动转为土地出让合同定金和出让价款”的规定，但是在土地使用权出让合同尚未成立的情况下，竞买保证金转为土地使用权出让合同定金和价款的条件并未成就。在其他案件中，这种观点未必恰当；但是为了清晰地划出民事案件与行政案件的疆界，做如此解释就显得非常必要了！法律离不开逻辑，但法律并不总是逻辑，有时就是为了解决问题进行的规定。

规则二、承认事实合同，出让合同的成立不以书面合同为限，事实出让合同成立的，即可按民事纠纷受理

案例3：海南香江德福大酒楼、海南香江实业有限公司与海口市国土资源局、新华通讯社海南分社建设用地使用权出让合同纠纷案

法院观点

最高院认为：香江酒楼、香江公司主张与海口市国土局签订有书面的《国有土地使用权出让合同》，但其作为合同一方不能提交该书面合同予以证明，且海口市国土局明确否认存在书面合同，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条的规定，香江酒楼、香江公司应就其与海口市国土局存在书面合同关系的基本事实承担举证证明责任，但香江酒楼、香江公司所提供的证据不足以证明其事实主张，因此香江酒楼、香江公司的该项主张不能成立。但通过海口市国土局向香江酒楼、香江公司送达的《关于办理纳税手续的通知》、《划拨地补办出让缴交出让金通知书》、《缴纳契税通知书》等通知书，以及海口市国土局收取土地出让金及契税等事实，原审认定海口市国土局与香江酒楼、香江公司之间形成了事实上的国有土地使用权出让合同关系，符合本案实际情况，是正确的。

解析

本案中，最高院承认事实上的出让合同关系。在当事人没有签订书面《出让合同》的前提下，当事人一方或双方已经开始履行或敦促对方履行《出让合同》的主要条款，也应认定《出让合同》成立，双方因事实上的《出让合同》发生的纠纷属民事纠纷。

案例4：淮南市国土资源局、淮南市山南新区管理委员会、淮南市人民政府与江苏汇鸿国际集团股份有限公司建设用地使用权出让合同纠纷管辖权异议案

法院观点

最高院认为，2011年7月21日国土局与汇鸿公司签订的《成交确认书》中明确：汇鸿公司在国有建设用地使用权拍卖出让活动中，竞得案涉地块使用权。后由于土地交付问题发生的纠纷，符合建设用地使用权出让合同纠纷的基本特征。是否订立了书面合同，不影响对双方是否构成合同关系的认定。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的民事诉讼受理条件。

解析

最高院认为是否订立了书面合同，不影响对合同是否成立的认定。从效果上看有拓展民事管辖疆域的作用。

案例5：赣州市自然资源局、赣州市旺业置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案

简要案情

2018年10月，旺业公司竞得案涉土地使用权，并与自然资源局签订《成交确认书》，约定10个工作日内签订《权出让合同》。之后，双方因案涉土地是否达到“净地出让”标准等问题发生争议，未在约定时间内签订《权出让合同》。2018年11月，自然资源局要求旺业公司立即签订出让合同并缴纳土地出让金，否则视作旺业公司放弃案涉土地并单方面解除《成交确认书》，没收竞买保证金和交易服务费，同时保留采取法律手段追究其他违约责任的权利。2018年12月，旺业公司通知自然资源局解除《成交确认书》，并要求返还竞买保证金、交易服务费。

法院观点

江西高院认为，本案中自然资源局与旺业公司进行国有土地使用权交易的行为，应属于民事法律行为，而非行使行政职权的具体行政行为。本案属于民事诉讼受案范围。

最高院认为，本案是因《成交确认书》签订之后的履行行为引发的民事纠纷，属于民事诉讼的受案范围。首先，自然资源局既是受托对国有土地进行管理的行政主管机关，也是依法具有民事权利能力和行为能力的民事主体。自然资源局虽在拍卖成交阶段行使了相应的行政管理职权，但其委托赣州市土地交易管理中心与旺业公司签订《成交确认书》的行为属于平等主体之间意思自治的民事法律行为，符合自愿平等、等价有偿的原则，双方之间不存在管理与被管理的关系。其次，本案为建设用地使用权出让合同纠纷，非拍卖合同纠纷。拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，是建立买卖合同关系的一种手段或方式。旺业公司通过公开竞价的方式竞得签订案涉土地建设用地使用权出让合同的资格，并与土地交易管理中心签订《成交确认书》，双方在拍卖过程中并没有产生争议，拍卖成交阶段已经终结。旺业公司与自然资源局争议的是《成交确认书》签订后如何履行双方约定的后续权利义务问题，并不涉及拍卖成交的效力问题。从拍卖公告、拍卖须知、《成交确认书》等文件可见，双方关于出让案涉土地使用权问题的主要合同条款已经协商并达成一致。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，涉及国有土地使用权合同纠纷案件属于民事案件受理范围。再次，《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》（【2010】行他字第191号）关于“土地行政主管部门通过拍卖出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为”的意见，系从行政法角度作出的认定，并不排斥双方之间存在的民事法律关系。旺业公司选择民事诉讼程序来解决案涉纠纷系当事人依法行使程序权利的结果。一审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》及《民事案件案由规定》的有关规定认定本案案由为建设用地使用权出让合同纠纷并作出判决,并无不当。

解析

本案中，双方当事人虽未签署《出让合同》，但就其诉争的内容来看，双方是因履行《出让合同》而发生争执，并非因具体行政行为发生争议，符合民事案件受案范围。

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