1月28日，武汉市自然资源和规划局硚口分局公示了位于硚口区汉西北路247号，武汉怡置星耀房地产开发有限公司申报的新建居住、防护绿地项目，也就是硚口区汉西工贸仓库及扩大片项目规划方案批前公示。

该项目即是2021年6月武汉土拍中，被香港置地拿下的P（2021）056号地块，也是现在的宗关新地王，楼面地价17657.40元/㎡，溢价率35.82%。项目案名暂时还未出。

项目工地实景图：

01直击楼盘疑虑

1、宗关新地王！万科曾抢夺该地块！楼面价17657.40元/㎡！

在2021年第一次集中土拍的中，硚口区汉西工贸仓库及扩大片地块即P（2021）056号地块也是竞争比较激烈的一宗土地！土拍过程中， 多达62次竞价，万科和香港置业来回较量，最终被香港置业收入怀抱，楼面地价17657.40元/㎡，溢价率35.82%！一举打破2020年5月招商局地产拿下硚口宗关地块，楼面价约15633元/㎡的记录，即现在的新房楼盘招商国著上宸，成为宗关新地王！

而项目会卖多少，也是大家最为关注的！项目目前还没有任何价格信息对外释放，仅能按照项目的楼面价，与目前板块在售项目的价格来进行推断。

从楼面价来看，目前已入市的项目中，宗关前地王即招商国著上宸，当初的成交楼面价为15633元/㎡，目前最新备案价为毛坯均价28500元/㎡；不过招商国著上宸的位于宗关正核心，地段要好很多，因此，虽然本项目拿地价贵2000元/㎡，但最终备案价不一定能卖的更贵。

笔者觉得价格参考南面约1公里的兴华尚都国际可能更加实际，同样都在二环高架旁，周边城市面貌环境也差不多，兴华尚都国际毛坯备案均价27370元/平。

项目周边还有泛海桂府，毛坯备案均价29768元/平；华发中城荟二期中央首府，毛坯备案均价34283元/平；泛海国际芸海园，毛坯备案均价32000元/平，不过这几个都属于江汉区了。宗关在售的还有中建御景星城，毛坯26500元/平；以及古田几个盘，千禧城，精装备案21919元/平，华发都荟天地，毛坯19747元/平，武地汉樾台毛坯17200元/平。

周边二手房方面，周边老小区居多，以及部分还建房小区（如北面的鑫城汇小区）因此价格相对都比较低，均价在1.1-1.5万居多，次新房有广电兰亭荣荟，参考均价约1.79万，以及华鼎尚都国际，参考均价1.9万；兴华尚都国际，参考均价2.3万。

值得注意的是，区域二手房价格远低于新房价格，且项目的拿地价也跟周边次新房价格差不多，这就比较尴尬了。。。

2、金地牵手香港置地，合力打造本项目

2022年1月14日，武汉怡置星耀房地产开发有限公司股东发生变更，原由重庆瀚置怡沣企业管理顾问有限公司100%持股，变更后新增了武汉金瑞楚祥房地产开发有限公司，双方各占股比例50%。

重庆瀚置怡沣企业管理顾问有限公司的股东为置地(香港)投资有限公司，新增武汉金瑞楚祥房地产开发有限公司，其股东为金地集团武汉房地产开发有限公司。

香港置地在武汉打造的项目口碑都还不错。2017年初，香港置地首入武汉,在汉口宏图大道上打造一个50万方城市封面级综合体也就是梦想特区宏图里，当时卖1.3万/平，有业主觉得交付水准超3万/平，外立面使用玻璃 土豪金铝扣板，小区全冠绿植......品质可谓相当惊喜！

另外金地在武汉的口碑认可度也一直都比较高，因此，这两个品质大品牌开发商联手开发，也是挺令人期待的。

3、东临二环线，可能会有噪音影响

项目东面为二环线高架（汉西路），直线距离仅约50多米。

项目地块航拍：

因此，项目最东侧的1号楼可能受到的噪音、灰尘影响会更大些。项目效果图：

楼盘优势：

1、地段不错，汉口中心正二环边，东面临CBD，享受市中心的繁华；

2、交通便捷，项目门口直接上下二环，通达武汉三镇；下楼就是12号线地铁口以及7号线地铁口也在较近的步行范围内；

3、品牌开发商，品质方面还是挺令人期待的，香港置地牵手金地开发；

4、小区体量不大，只有500多户，便于社区管理；含2栋7-11层的小高层，也是区域比较难得的产品。

02房源：纯新盘，共5栋住宅

根据规划显示，项目共由5栋住宅组成，其中2栋7-11层的小高层，2栋33层的高层，1栋42层的超高组成。

根据项目经济技术指标数据，项目净用地面积约2.2万方，总建面约8.78万方，计容建面约6.66万方，其中住宅建面约6万方，公租房3341㎡共计60户，商业配套2031㎡，容积率约3.02，规划总户数544户，规划住宅地下机动车停车位603个，车位配比约1：1.1，整体户均建面约110平。

从规划图上可以看到，项目地块方正，呈长方形布局，大致北偏东约20°，虽非正南正北，但偏的也不多，对采光影响不大。

日照图：

项目立面效果图：

项目立面效果图：

03区位交通配套:汉口核心地段，地铁口

1、区位

项目位于硚口区长丰大道高架与二环线交汇处，二环外，紧邻二环，大区位上属于汉口核心板块。直线距离武汉商务区约1.5公里，距离汉口火车站约2.9公里。

微观区位：

北面：常码头鑫城汇（还建小区）、井南社区、长丰大道高架

南面：住宅用地、发展社区、12号线站点黄海路站

西面：住宅用地、铁路线、云鹤小区、润和花园

东面：二环线、汉西路、汉西二手车市场

地块航拍：

地块周边航拍：

周边航拍实景图：

周边汉西二手车市场：

南面老小区：

区位点评：项目位于长丰大道和二环的夹角处，虽然交通便捷，自驾和地铁不愁，但算是宗关边角料位置，周边城市面貌相对较差，对面就是汉西二手车市场，西南面是华中建材市场，缺乏大型购物中心商业体，生活相对不便；紧邻二环也可能存在一定噪音污染；区位优势是东面距离CBD、西北湖金融圈相对较近。

2、交通

自驾方面：北面是长丰大道高架，直接上二环；小区东面紧邻是二环，汉西路上有下二环线的匝道；自驾到武汉三镇还是非常便捷的；南向有南泥湾大道、解放大道，建设大道到西北湖金融圈、泛海国际商务区也比较方便。

地铁方面：项目距离最近的站点为在建中的12号线黄海路站，步行距离仅约200多米，非常近；目前周边现成的地铁是7号线，常码头站，项目步行过去约600多米，也比较近。

12号线黄海路站，测距：

12号线站点示意图：

7号线，常码头站测距：

交通点评：项目自驾比较方便，周边步行范围内有2条线，2个地铁站，步行都很近尤其是地铁12号线黄海路站，基本算是下楼就到，出行便捷。

3、配套

商业方面，项目自带小体量的底商，目前周边步行范围内的商业还比较匮乏，都是一些建材市场等业态，项目北面鑫城汇小区底商可以蹭一下有餐馆、超市，药店等；再就是南国西汇商圈，开有山姆会员店，步行远开车近；目前要逛大型商圈就要武广等汉口核心去。

教育配套：项目体量不大，没有幼儿园配套，项目北面400米就是常码头幼儿园以及东方红CBD小学，另外，常码头还建小区旁边在建一所学校为常码头小学异地新建项目，该小学拟按学区制标准管理，是一所标准化小学。入学范围待该校建成后，按周边适龄儿童状况由区教育局统筹安排。

周边还有东方红第二小学、常码头中学、古田校区中学等学校配套。医疗配套：附近有协和、同济、普爱医院等医疗配套。

配套点评：周边大型生活商业较缺乏，小区没有配套幼儿园上学需要读周边小区幼儿园。

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