各位拆哥粉丝：

今天下午（7月4日），最终将在土地市场尘埃落定，华润将正式进驻海淀区西三旗，建设一座100%自持的中高档商场！

这个地块的名称叫做“西三旗1811-L04号”土地，地块总建筑规模限定为61701平方米。容积率为2.8，建筑高度控制在45米。这块地挂牌起价是10.37亿元。

华润预计将按10.37亿元摘得，一分钱不加。作为商业地产操盘手，华润将自持这座商场100%产权，周期至少为二十年。

根据土地文件，这块地皮将以“六通一平”形式供地，拆迁平整总成本为8.07亿元，利润2.3亿元，土地财政的收益率为28.5%。

地块位于很多拆粉提到的“建材城环岛”东北角，和新都生活广场对望。东侧是海淀区20中校园。

有拆粉会问略懂商业地产的拆哥，地上面积6万平方米到底是什么概念？要注意一点，容积率仅计算地上面积，很多商场面积的统计是包含B1超市和地下车库的面积。因此，华润含地下的面积应不低于8万平米。

华润在海淀的清河五彩城总体量20万平米，三元桥凤凰汇3万平米，密云万象汇15万平米。根据拆哥经验，华润在此地块最终建设“万象汇”的可能性最高。

如果找一个对标，西直门凯德Mall总面积8.9万平米，西三旗的华润万象汇应该大体相似。

拆哥计算，西三旗万象汇的楼面地价为16808元/平米，这是一线城市中等偏上的商业地产土地成本。但作为五环外的商业体，拆哥匡算全楼平均租金7元/平米·天才能维持最低收益率。

这届开发商不好干，华润在北京持续发力也是必须突破的。南二环永定府因中轴线申遗，38亿联合买的土地甚至可能退回，要建设的商业写字楼自然已成明日黄花。上月底华润也在石景山73亿拿了不限价的商品住宅地块。

拆哥提示，“建材城”是过去对海淀区北部西三旗组团的定位，比如你还能在此看到TOTO、天坛家具等各类建材标识。时过境迁，定位全变了——“金隅科技园”，以华润为代表的中档商场、商务将腾笼换鸟。

拆哥-海淀区房产群的粉丝之前有人问西三旗的二手楼盘，建材城三大盘：富力桃园、枫丹丽舍、金隅翡丽。金隅距离商场可达性最好，电梯洋房的价格已再次逼近8万元/㎡。

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