#2021城事#

华南城实景，图片来自网络

曾几何时，“黄金旺铺，火爆认筹，一铺养三代”这样的广告语通用于大江南北，多少天真的老百姓，把多半生的积蓄买了商铺，希望这个商铺是一只可以代代相传、日日下蛋的金母鸡。在房地产最火爆的那些年，这个观点没错，因为大家都这么认为，也是这么出手抢铺的。本着买涨不买跌的基本投资原则，住宅都一天一个价了，那商铺还不是妥妥的赚翻了。那会儿的老百姓，不懂的年化收益、不懂的投资回报周期、不懂的租金坪效、不懂的什么叫租金倒挂，更不懂人流动线、业态规划、空间布局等等，真傻真好骗。

2010年，西安北三环的华南城强势绽放，华丽亮相，广告打的铺天盖地，开盘时红旗招展，锣鼓喧天。占地10平方公里，建筑面积约1800万平方米的恢宏规模简直就是一艘商业航母开进了村镇池塘，宏伟的规划理念震惊了“眼光短浅、孤陋寡闻”的西安市民。五金、机电、建材、灯具、管业、服装、饰品、皮草……，海纳百川的气势与商业体量为西安市民描绘了一幅心旷神怡的投资愿景。

在此之前，西安人对商业市场规模化的认知还停留在长乐路沿线的康复路批发市场和西北轻工业品批发市场。那会儿，雄居西北商业No1的小寨赛格连影儿都没有呢。

不过说句客观的话，西安最早投资康复路摊位和轻工市场门面的确实都赚翻了。我的一个同学在轻工市场买了两间门面，不到三年就收回了本钱。毕竟，康复路和轻工市场的消费客群覆盖了西北五省。尤其是康复路作为西安的商业鼻祖，在西北的影响力不亚于河北的白沟与武汉的汉正街。那种人头涌动摩肩接踵背着大包小包进货的场面已经被今天发达的电商和物流行业甩的一去不复返了。

正是有了这两个超级成功的榜样，无数的西安市民用惯性思维决定了手的投资速度。当时，整个太华路沿线规模大小不等、设施配套陈旧、安全隐患突出的家居建材市场被整体拆除搬迁的大动作也为华南城的招商销售做了强有力的背书，号称康复路整体搬迁的宣传更是一管子强力鸡血打的人心旷神怡。一大批西安市民就这样义无反顾的成为华南城商铺的投资业主，他们满怀期待的等着那个数钱数到手抽筋的美丽梦想能够快速实现。

很多商业地产的同行在踩盘调研时普遍做了一个悲观的预判，按照华南城当时周边的环境、路网、市政配套与生活机能配套，项目5年内都不一定能运行起来。时至今日回头看，5年的预期竟然都属于乐观了。

十年弹指一挥间。西安国际港务区及北三环沿线也开发的如火如荼，环境、路网、配套都有了显著的提升。2012年前后是西安商业地产的井喷期，无数在陕西北部黄土高原上挖煤的老板，纷纷蜂蛹到西安购买了无数的房产和商铺，拉升房价的同时，也带动了更多的商业需求，可惜的是华南城没有抓住那个最好的机遇，至今空铺率高的惊人。五金机电区算是抓住了朱宏路机电市场拆迁的一波行情。

华南城实景，图片来自网络

时至今日，商业地产成了所有开发商心中的痛，大宗商业招商难，运营更难，销售难上加难。如果没有属于自己的核心竞争力，规模越大负担越重，完全做成了重资产。与华南城近在咫尺的砂之船奥莱就凭借自有的核心竞争力与华南城形成了冰火两重天的经营格局。

时代变迁，造化弄人。电商的崛起对实体商场的冲击谁也无法否认。板块割据、遍地开花的商业综合体完全分流了城市购买力，凭借规模一枝独大的年代，再也不会出现。西安曾经最火的商业金街东大街，今天的商业氛围已荡然无存，人流稀少，多少邻街店铺门可罗雀。

有很多商铺一旦买在手里，就是尴尬的租金倒挂，20年都未必收的回成本。“一铺养三代”的商业神话已经变成了“三代供一铺”的投资笑话。

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